Hay municipios andaluces en los que hay una fiesta cada fin de semana, una fiesta mayor. La imagen, sólo de pensarla, provoca el cansancio: un eterno carnaval, una eterna romería, una semana santa cada uno de los fines de semana del año. Desde el jueves al domingo, los centros históricos de varias ciudades andaluzas son como parques temáticos. El símil no es justo ni real, no puede serlo; los parques temáticos están diseñados para acoger multitudes en tránsito, las callejuelas y las plazas de los municipios andaluces no. La consecuencia salta a la vista. Lo señala la Física clásica, lo percibió Arquímedes al meterse en la bañera: empuje y desplazamiento. De ahí que los vecinos de los centros históricos andaluces tengan que marcharse de sus barrios.

Lo que fue gentrificación ahora es turistificación. Los resultados de dos estudios de la Universidad de Sevilla sobre los efectos del turismo en las cinco ciudades andaluzas más habitadas certifican la pérdida de la población. Desde 2012 a 2020 desaparecieron 6.213 residentes del casco histórico de Granada, en el de Sevilla lo hicieron 4.259, 3.705 en Cádiz y 1.976 en Córdoba. Y la tendencia no hecho más que extremarse desde la pandemia. Menos viviendas dedicadas a la población residente y más inmuebles disponibles para una población transitoria que pasa unos días, que dominguea. Un reciente dato publicado por Eurostat recoge que Andalucía es la región europea con la mayor concentración de viviendas de uso turístico (VUT).

La necesidad de un nuevo decreto

Urbanistas, sociólogos, geógrafos y juristas han investigado a fondo las consecuencias del reciente auge del turismo, revelando los beneficios y los perjuicios de una industria en auge, una actividad que emplea la materia prima de los lugares de destino –calles, costumbres, gentes o patrimonio– y que evacua un detrito: la degradación del lugar y la expulsión de los lugareños. Por eso, a pesar de dar respuesta a una demanda social, de crear una oferta de hospedaje más accesible, de propiciar la renovación de inmuebles en desuso, "el desarrollo descontrolado de las viviendas turísticas", explica el Consejo Económico y Social de Andalucía (CES) en el expediente de elaboración del reciente Decreto 31/2024, está provocando "efectos indeseados y alteraciones en el entorno y la ciudadanía". La explosión de las VUT ha estado urgiendo a una regulación a las administraciones, también a la Junta de Andalucía.

Después de dos años de borradores, la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte ha modificado el decreto que desde 2016 ha regulado los alojamientos de corta duración, de menos de dos meses, que son el mercadeo de las plataformas digitales. Aquel texto, según el geógrafo Ibán Díaz Parra, "optó por la mínima regulación" pese a que la actividad de las VUT, aún en pañales entonces, "es genéticamente problemática". "Se trata de usos comerciales, alojamiento, sobre suelos residenciales, lo que conduce al problema de la compatibilidad e incompatibilidad" de un uso de primera necesidad, el residencial, y uno de ocio o recreo, el hostelero. He aquí el meollo del conflicto.

El nuevo decreto, vigente desde hace apenas un mes, "sigue optando por regular poco", opina Díaz, autor de varios libros sobre el fenómeno turístico, quien afirma que la Junta se ha "lavado las manos" a la hora de proporcionar soluciones con la nueva norma. "La principal herramienta es la competencia que atribuye a los ayuntamientos para limitar el número máximo de VUT por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona", comienza explicando Alejandro Román Márquez, profesor del Departamento de Derecho Administrativo de la Universidad de Sevilla y miembro del Instituto Andaluz de Investigación e Innovación en Turismo (Iatur). Aunque matiza: la habilitación a las corporaciones locales en rigor "no era necesaria", pues la capacidad de limitar estos usos estaba ya comprendida en la competencia urbanística municipal, no obstante lo que hace la Junta es "simplemente despejar dudas al respecto y animarlas a hacerlo". Es una observación que ya efectuaron el CES y el Gabinete Jurídico de la Junta en los informes al proyecto de decreto.

El aval del TJUE y del TS

La zonificación o limitación de viviendas turísticas por zonas ha sido avalada desde 2020 por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea después de resolver los asuntos acumulados C-724/18 y C-727/18, criterio que hizo suyo ese mismo año el Tribunal Supremo para desestimar el recurso interpuesto por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia contra la modificación del PGOU de Bilbao de 2018. Ambos tribunales han validado la introducción de "limitaciones al establecimiento y la actividad de las viviendas de uso turístico cuando existan razones imperiosas de interés general dignas de protección, en concreto, la lucha contra la escasez de vivienda destinada a alquiler, el fomento de la vivienda protegida o la lucha contra la presión inmobiliaria, especialmente cuando el mercado experimente una escasez estructural de viviendas destinadas al arrendamiento", indica Román Márquez.

Dudas

Para mitigar la explosión de VUT, Díaz Parra confirma que el decreto reconoce "la autonomía de las comunidades de vecinos para bloquear este tipo de alquileres en sus edificios y de los ayuntamientos para regular los usos del suelo, incluyendo la posibilidad de moratorias" aunque el texto en vigor le provoca dudas y se muestra poco optimista con el futuro de las ciudades tal como las conocemos.

"En el caso del turismo", apunta Román, "existen otras modalidades de establecimientos de alojamiento turístico, como los hoteles, que detraen también espacio para viviendas destinadas a primera residencia o al alquiler, por lo que los ayuntamientos deben poner especial cuidado en no establecer limitaciones que puedan generar un trato discriminatorio entre los diferentes operadores de un mismo sector", una consideración que ya hizo el alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, en las observaciones emitidas durante la tramitación del decreto. Habrá que ver cómo lleva a cabo esa limitación De la Torre en la nueva ordenación municipal de Málaga.

Hay otra duda de calibre. Señala Román que "toda limitación del número de operadores existentes en un mercado exige la limitación temporal de los permisos para operar en él, debiendo generarse una suerte de mercado rotatorio, que tiene ventajas e inconvenientes para los operadores del sector y para el interés público". No lo ha dispuesto así la norma andaluza, que mantiene la declaración responsable para el inicio de la actividad, pero sí un reciente decreto-ley en Cataluña, donde las VUT en municipios con mercados de vivienda tensionado quedan sujetas a licencia previa con una duración de cinco años, evitando así conceder un privilegio a quien llegó primero, que suena a juego de niños, a ley de la selva.