La broma era el nombre con el que irónicamente denominaban los marineros a un gusano de cabeza perforadora (teredo navalis), que fue la pesadilla de las flotas desde el siglo XVI hasta bien entrado el siglo XX. Este inquieto okupa de la madera, se cebó con miles barcos desde la época de los descubrimientos. La nao Victoria por esta causa llegó convertida en un auténtico colador cuando Elcano, con sus heroicos y agotados hombres, atracó en el Puerto de Sevilla después de circunnavegar el planeta realizando la mayor hazaña marítima de la historia.

El mercado inmobiliario del alquiler de viviendas en España está sufriendo su particular broma como consecuencia de toda una batería de decisiones políticas del actual Gobierno de coalición, más propias de un sistema intervencionista que de una economía de libre mercado, medidas que además de conseguir un efecto contrario al deseado, están provocando el hundimiento de una actividad que es esencial para nuestra economía.

Aunque hay quien pueda achacar este fenómeno a la subida de los costes de la energía, a la guerra de Ucrania y demás tensiones geopolíticas en el mundo, conviene recordar que, desde el comienzo de la actual legislatura, se han venido promoviendo una batería de Leyes que sigilosamente, están horadando al sector.

Se ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos para, entre otras medidas contrarias a la libertad de pactos entre las partes, incrementar el plazo de la prórroga forzosa en los arrendamientos de viviendas a 5 años cuando el arrendador sea persona física y a 7 años en caso de persona jurídica, más otros 3 años si la propiedad no rescinde el contrato con cuatro meses de antelación a su vencimiento.

Se ha dado alas al fenómeno de la okupación con una serie de ventajosas disposiciones que han rebautizado a los ocupas como “ocupantes sin título” cuyos derechos se equiparan a los arrendatarios vulnerables, además de mantener, a diferencia de los países de nuestro entorno, una legislación muy laxa que impide la actuación efectiva de las fuerzas de seguridad, unas normas procesales escasamente eficaces y una administración de justicia sin los medios económicos y materiales para poder actuar dentro de unos plazos razonables.

Con la creación del valor de referencia el pasado año y la importante subida del valor catastral o “catastrazo” a los inmuebles aprobada recientemente en los presupuestos generales del estado, se provoca una soterrada subida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), un incremento en la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF para la segunda y ulteriores viviendas y un incremento del impuesto de Plusvalía Municipal. Otro importante efecto es que habrá numerosas operaciones de venta de viviendas cuyo valor de mercado será inferior al valor fiscal de referencia, lo que generará arduos litigios con la administración tributaria.

Se ha limitado en un 2% la subida de la renta de los alquileres durante el año 2022 y 2023, cuando resulta que el IPC durante varios meses de 2022 ha superado el 10%, por lo que dicha medida confiscatoria, aunque aparentemente pudiera beneficiar a los inquilinos, provoca dos efectos negativos. El primero desincentiva a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler. El segundo es el incremento considerable del precio de los nuevos arrendamientos que habrán descontado este sobrecoste. De hecho, actualmente el precio del alquiler se encuentra en niveles máximos en las principales ciudades españolas y la tendencia es que siga subiendo.

La nueva Ley de Vivienda cuya tramitación se está ultimando en estas fechas, tiene como medidas estrellas, la limitación de los precios del alquiler y penalizar a las viviendas vacías. Sin embargo, la experiencia en la implantación de normas similares en otras ciudades como Berlín, París o San Francisco, ha resultado desalentadora, al provocar un desincentivo para la inversión en nuevas viviendas o rehabilitación y mantenimiento de las existentes, lo que consigue el efecto indeseado de reducción de la oferta, agravándose el problema.

En la situación actual, sería una broma que antes de finalizar la actual legislatura, se produjera un viraje de las actuales políticas intervencionistas, y teniendo como prioridad el abaratamiento de los precios del alquiler para permitir el acceso a la vivienda de los jóvenes y las familias vulnerables, se estableciera un marco jurídico estable y se aplicara la lógica en una economía de libre mercado que no es otra que ampliar la oferta frente a la demanda, con medidas que promuevan el incremento exponencial del actual parque de viviendas en alquiler, tanto a través de las empresas públicas como con la colaboración de los pequeños ahorradores y las empresas privadas, a las que hasta ahora se les penaliza como “grandes tenedores de viviendas”.

Resulta indiscutible que un considerable incremento de la oferta de viviendas en alquiler, entre otros muchos efectos positivos, conseguiría abaratar sustancialmente los precios de los arrendamientos y de manera indirecta es muy probable que también nos beneficiemos de una reducción en el precio de venta de los inmuebles.